Ngày 30/7/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 103/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Nghị định này bổ sung và làm rõ các quy định liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cũng như việc xử lý các khoản bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Bài viết dưới đây của Luật Minh Khuê sẽ phân tích chi tiết những điểm mới của nghị định, từ đó nêu rõ tác động đối với người sử dụng đất và quản lý đất đai.

1. Tổng quan về Nghị định 103/2024/NĐ-CP

Nghị định 103/2024/NĐ-CP cung cấp quy định chi tiết về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, bao gồm việc tính toán, thu nộp, miễn giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cùng với xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Các quy định cụ thể bao gồm:

a. Tiền sử dụng đất:

  • Giao đất có thu tiền sử dụng đất (theo Điểm a khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024): Áp dụng khi Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân hoặc hộ gia đình với yêu cầu nộp tiền sử dụng đất.
  • Chuyển mục đích sử dụng đất: Quy định này áp dụng khi đất ban đầu được giao với mục đích cụ thể nhưng sau đó chuyển sang mục đích phải nộp tiền sử dụng đất.
  • Công nhận quyền sử dụng đất: Áp dụng khi Nhà nước điều chỉnh quyết định giao đất, quy hoạch chi tiết hoặc cho phép sử dụng đất với nhiều mục đích khác nhau, dẫn đến phát sinh nghĩa vụ về tiền sử dụng đất.

b. Tiền thuê đất:

  • Nhà nước cho thuê đất (theo Điểm b khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024): Áp dụng cho các trường hợp Nhà nước cho thuê đất với mục đích cụ thể như xây dựng công trình kinh doanh.
  • Chuyển mục đích sử dụng đất: Quy định này áp dụng khi đất thuê được sử dụng cho mục đích khác, dẫn đến nghĩa vụ về tiền thuê đất.
  • Xây dựng công trình ngầm: Áp dụng cho các công trình ngầm phục vụ việc vận hành, khai thác công trình ngầm theo quy định tại Điều 216 Luật Đất đai 2024.
  • Công nhận quyền sử dụng đất: Áp dụng khi Nhà nước điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, quyết định cho thuê đất hoặc quy hoạch chi tiết, dẫn đến nghĩa vụ về tiền thuê đất.

c. Tiền nộp bổ sung:

  • Đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ (theo Khoản 8 Điều 81 và điểm đ khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024): Khi đất giao hoặc thuê không được đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, các tổ chức, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất tăng thêm.

d. Đối tượng áp dụng:

  • Cơ quan nhà nước: Các cơ quan có trách nhiệm quản lý, tính toán, thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo quy định.
  • Người sử dụng đất: Các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc có các thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất.
  • Các đối tượng liên quan khác: Bao gồm các tổ chức và cá nhân có liên quan đến việc tính toán, thu, nộp và quản lý tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

2. Các điểm mới trong Nghị định 103/2024/NĐ-CP

a. Miễn tiền sử dụng đất: Nghị định quy định các trường hợp miễn tiền sử dụng đất như sau:

  • Chính sách nhà ở: Miễn tiền sử dụng đất đối với thương binh, bệnh binh không còn khả năng lao động, hộ gia đình liệt sỹ không còn lao động chính.
  • Người nghèo và dân tộc thiểu số: Sinh sống tại các khu vực đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo.
  • Đất ở cho người di dời: Khi Nhà nước thu hồi đất do nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
  • Hộ gia đình di chuyển chỗ ở: Khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở và không đủ điều kiện bồi thường.
  • Dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang: Miễn tiền sử dụng đất để phục vụ mai táng cho các đối tượng chính sách xã hội.
  • Đất chuyển mục đích sử dụng: Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất chuyển mục đích từ đất không phải là đất ở sang đất ở cho hộ gia đình dân tộc thiểu số hoặc hộ nghèo tại các địa bàn khó khăn.

b. Giảm tiền sử dụng đất: Nghị định quy định các mức giảm cụ thể:

  • Giảm 50%: Đối với người nghèo, hộ gia đình dân tộc thiểu số tại các khu vực không thuộc các địa bàn đặc biệt khó khăn.
  • Giảm 30-50%: Tùy thuộc vào địa bàn đầu tư dự án, đặc biệt đối với dự án hạ tầng nghĩa trang theo Điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai:
    • 50% cho dự án tại địa bàn đặc biệt khó khăn.
    • 30% cho dự án tại địa bàn khó khăn.
    • 20% cho dự án tại địa bàn không thuộc các khu vực trên.
  • Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở: Đối với các đối tượng có công với cách mạng hoặc các dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang.

c. Quy trình thực hiện giảm tiền sử dụng đất:

  • Tính toán và áp dụng giảm tiền sử dụng đất: Dựa trên hồ sơ do cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cung cấp, việc giảm tiền sử dụng đất sẽ được thực hiện đồng thời với việc tính toán tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 20 Nghị định này.

3. Tác động của nghị định đến người sử dụng đất và quá trình quản lý đất đai

a. Đối với người sử dụng đất:

  • Chi phí đầu tư: Nghị định giúp giảm gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản thông qua các quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất.
  • Hỗ trợ đối tượng chính sách: Tạo điều kiện thuận lợi cho thương binh, bệnh binh, người nghèo và dân tộc thiểu số.
  • Tiếp cận đất đai: Cung cấp môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích phát triển dự án nhà ở xã hội và hạ tầng nghĩa trang.

b. Đối với quản lý đất đai:

  • Hiệu quả quản lý: Quy định mới giúp cơ quan nhà nước quản lý và thu tiền sử dụng đất hiệu quả hơn, bảo đảm tính chính xác và minh bạch.
  • Công bằng và minh bạch: Đảm bảo công bằng trong phân bổ đất cho các đối tượng chính sách và người dân khó khăn, thúc đẩy phát triển đồng đều giữa các vùng miền.
  • Thu hồi đất và xử lý vi phạm: Cải thiện công tác thu hồi đất và xử lý vi phạm, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất hợp pháp.

Để biết thêm chi tiết, anh chị có thể tham khảo văn bản tại đây.