QUY ĐỊNH MỚI VỀ CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ: CÁC PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG VÀ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI DÂN
Ngày 25 tháng 7 năm 2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 98/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024. Quy định này mang lại những điểm mới quan trọng về các phương án bồi thường và đảm bảo quyền lợi của người dân, đồng thời làm rõ các trường hợp di dời khẩn cấp nhà chung cư.
Các Phương Án Bồi Thường Khi Cải Tạo Chung Cư Cũ
Theo Điều 28 của Nghị định 98/2024/NĐ-CP, một số điểm nổi bật về bồi thường khi cải tạo chung cư cũ được quy định như sau:
- Bồi Thường Căn Hộ Tái Định Cư: Chủ sở hữu các căn hộ ở tầng 1 sẽ được bồi thường bằng căn hộ tái định cư có diện tích gấp 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ. Đối với các căn hộ từ tầng 2 trở lên, mức bồi thường sẽ dao động từ 1 đến 1,5 lần diện tích bị phá dỡ.
- Bồi Thường Diện Tích Kinh Doanh: Nếu căn hộ ở tầng 1 có phần diện tích sử dụng để kinh doanh, khi tái định cư, chủ sở hữu có quyền mua hoặc thuê phần diện tích kinh doanh tương ứng tại dự án mới.
- Chênh Lệch Diện Tích: Trong trường hợp căn hộ tái định cư có diện tích lớn hơn hoặc nhỏ hơn so với căn hộ bị phá dỡ, chủ sở hữu phải thanh toán hoặc nhận bồi thường phần chênh lệch theo giá nhà do UBND tỉnh quy định.
- Bồi Thường Tiền: Đối với những hộ gia đình không có nhu cầu tái định cư, mức bồi thường sẽ được quy đổi bằng tiền theo giá bán của căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất.
- Nhà Ở Xã Hội: Những cá nhân có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội và đáp ứng các điều kiện quy định sẽ được bố trí theo chính sách pháp luật hiện hành.
- Tài Sản Đảm Bảo: Nếu căn hộ chung cư đang là tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng, việc xử lý sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.
Đặc biệt, các trường hợp cơi nới diện tích mà chủ sở hữu đã thực hiện trước đây sẽ không được tính vào diện tích bồi thường. Theo Nghị định, việc xác định diện tích căn hộ sẽ căn cứ vào giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Các Trường Hợp Di Dời Khẩn Cấp
Nghị định 98/2024/NĐ-CP cũng quy định rõ các trường hợp di dời khẩn cấp nhà chung cư, bao gồm:
- Nhà Chung Cư Hư Hỏng Do Cháy, Nổ: Các nhà chung cư bị hư hỏng nghiêm trọng do cháy, nổ và không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn.
- Nhà Chung Cư Hư Hỏng Do Thiên Tai, Địch Họa: Các công trình bị hư hỏng nặng do thiên tai hoặc địch họa, không đảm bảo an toàn tiếp tục sử dụng.
- Nhà Chung Cư Có Nguy Cơ Sập Đổ: Các nhà chung cư có kết cấu chịu lực chính bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, cần phải di dời khẩn cấp.
- Nhà Chung Cư Hư Hỏng Nghiêm Trọng: Các căn hộ có kết cấu chính bị hư hỏng nặng, có nguy cơ mất an toàn, cần được phá dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân.
Nghị định 98/2024/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ giải quyết hiệu quả các vướng mắc trong việc cải tạo chung cư cũ, từ đó thúc đẩy tiến độ cải tạo và nâng cao chất lượng sống của người dân.
Để tìm hiểu chi tiết về các quy định trong Nghị định này, anh chị có thể tham khảo văn bản đầy đủ tại đây: Nghị định 98/2024/NĐ-CP. và Luật Nhà Ở 2023
Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định 98/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành.
ĐÁNH GIÁ CÁC QUY ĐỊNH MỚI VỀ QUYỀN SỞ HỮU VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở NHIỀU TẦNG: PHÂN TÍCH THEO NGHỊ ĐỊNH 95/2024/NĐ-CP
1. Quy Định Chung về Quyền Sở Hữu Nhà Ở tại Việt Nam
Ngày 1 tháng 8 năm 2024, Nghị định 95/2024/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, bổ sung và quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023. Nghị định này đưa ra hướng dẫn cụ thể về các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, phân chia rõ ràng giữa tổ chức và cá nhân.
a. Quy định đối với tổ chức:
- Tổ chức trong nước: Cần có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức do cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở: Phải sở hữu Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Tổ chức nước ngoài không thuộc diện đầu tư xây dựng: Cần có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp, chứng minh quyền hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch
b. Quy Định Đối Với Cá Nhân:
- Công dân Việt Nam: Phải có thẻ căn cước, hộ chiếu, hoặc giấy tờ khác chứng minh quốc tịch Việt Nam.
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Cần có hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ đi lại quốc tế cùng giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam.
- Cá nhân nước ngoài: Cần có hộ chiếu nước ngoài và cam kết không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự.
2. Quy Định Về Điều Kiện Sở Hữu Nhà ỞTổ chức và cá nhân trong nước: Phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Nhà ở.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Cần hộ chiếu Việt Nam có đóng dấu nhập cảnh tại thời điểm tạo lập nhà ở.
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Cần hộ chiếu có đóng dấu nhập cảnh hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế tại thời điểm ký kết giao dịch.
- Cá nhân nước ngoài: Cần hộ chiếu có đóng dấu nhập cảnh hoặc giấy tờ pháp lý tương đương tại thời điểm ký kết giao dịch theo quy định của Luật Nhà ở.
3. Quy Định về Xây Dựng và Quản Lý Nhà Ở Nhiều Tầng
Nghị định cũng quy định chi tiết về việc xây dựng và quản lý nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ, phân chia theo quy mô và mục đích sử dụng:
- Xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ: Đối với các dự án quy mô từ 20 căn hộ trở lên, cần thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, xây dựng và các pháp luật liên quan. Đối với quy mô dưới 20 căn hộ, việc xây dựng phải tuân thủ quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân, bao gồm thiết kế, cấp Giấy phép xây dựng và các yêu cầu an toàn phòng cháy, chữa cháy.
- Quản lý và vận hành nhà ở nhiều tầng: Thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
4. Quy Định về Bán, Cho Thuê, Cho Thuê Mua và Bàn Giao Nhà Ở
- Bán và cho thuê nhà ở nhiều tầng: Đối với trường hợp bán, cho thuê mua, quy trình thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và luật nhà ở. Việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua hoặc thuê mua được thực hiện theo pháp luật về đất đai.
- Bàn giao nhà ở: Đối với trường hợp bán, cho thuê mua, bàn giao thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 37 của Luật Nhà ở và Điều 25 của Nghị định. Đối với cho thuê, việc bàn giao căn hộ theo hợp đồng thuê nhà đã ký kết.
Để biết thêm chi tiết về các quy định này, quý vị có thể tham khảo văn bản đầy đủ của Nghị định 95/2024/NĐ-CP tại đây
PHÂN TÍCH QUY CHẾ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ THEO THÔNG TƯ 05/2024/TT-BXD
Thông tư 05/2024/TT-BXD, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, quy định chi tiết về quản lý và sử dụng nhà chung cư tại Việt Nam. Dưới đây là phân tích chi tiết và các yêu cầu cụ thể của quy chế này.
1. Phạm vi điều chỉnh
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo Thông tư 05/2024/TT-BXD áp dụng cho các đối tượng sau:
- Nhà chung cư đầu tư xây dựng để ở: Bao gồm nhà chung cư thương mại, nhà chung cư xã hội, và nhà chung cư phục vụ tái định cư.
- Nhà chung cư đầu tư xây dựng với mục đích hỗn hợp: Đối với các dự án nhà chung cư có căn hộ sử dụng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng, và các công trình khác.
- Nhà chung cư cũ đã cải tạo, xây dựng lại: Bao gồm nhà chung cư thuộc tài sản công và nhà chung cư công vụ.
- Nhà chung cư nhiều tầng nhiều căn hộ: Theo quy định của Luật Nhà 2023, bao gồm cả nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được quy định tại Điều 57 Luật Nhà 2023.
Quy chế khuyến khích áp dụng cho các nhà chung cư cũ chưa được cải tạo hoặc các nhà ở nhiều tầng không thuộc các loại hình nêu trên. Đối với nhà chung cư xã hội chỉ dành cho học sinh, sinh viên và công nhân ở tập thể, quy chế này không áp dụng.
2. Nguyên tắc quản lý và sử dụng
Theo quy chế, các nguyên tắc quản lý và sử dụng nhà chung cư bao gồm:
- Sử dụng đúng mục đích: Nhà chung cư phải được sử dụng theo công năng và mục đích thiết kế đã được phê duyệt.
- Quản lý dựa trên thỏa thuận: Việc quản lý và sử dụng nhà chung cư phải dựa trên thỏa thuận giữa các bên liên quan, nhưng không được trái với pháp luật về nhà ở và đạo đức xã hội.
- Kinh phí quản lý và bảo trì: Kinh phí cho quản lý vận hành, bảo trì, và các khoản phí khác phải được đóng đầy đủ và đúng mục đích. Việc sử dụng các khoản phí này phải công khai và minh bạch.
- Vai trò của ban quản trị: Ban Quản Trị đại diện cho chủ sở hữu trong việc quản lý và sử dụng nhà chung cư. Trong trường hợp không cần thành lập Ban Quản Trị, chủ sở hữu sẽ tự thỏa thuận phương án quản lý.
- Giải quyết tranh chấp: Các tranh chấp và khiếu nại liên quan đến quản lý và sử dụng nhà chung cư sẽ được giải quyết theo quy định của Luật Nhà 2023 và quy chế này.
- Xử lý vi phạm: Các hành vi vi phạm quy định quản lý và sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời và nghiêm minh.
- Khuyến khích công nghệ: Khuyến khích việc áp dụng tiến bộ khoa học, kỹ thuật và công nghệ thông tin trong quản lý và sử dụng nhà chung cư.
3. Quy định về cho thuê nhà của cá nhân nước ngoài
Theo quy định mới, trước khi ký hợp đồng cho thuê nhà, cá nhân nước ngoài phải gửi thông báo đến cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện. Nội dung thông báo bao gồm:
- Tên chủ sở hữu, địa chỉ nhà cho thuê.
- Thời gian cho thuê và thông tin về giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Mục đích sử dụng nhà cho thuê và bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Sau khi chấm dứt hợp đồng cho thuê, cá nhân nước ngoài phải thông báo cho cơ quan quản lý trong vòng 15 ngày. Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện có trách nhiệm báo cáo tình hình cho thuê nhà của cá nhân nước ngoài đến cơ quan quản lý cấp tỉnh và Bộ Xây dựng.
4. Quy định về xây dựng nhà nhiều tầng
Đối với cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, các yêu cầu bao gồm:
- Giấy phép xây dựng: Phải có giấy phép kèm hồ sơ thiết kế chi tiết. Nếu thuộc diện miễn giấy phép, phải thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã với các thông tin liên quan.
- Tuân thủ quy định: Xây dựng phải tuân thủ theo giấy phép hoặc văn bản thông báo đã gửi.
- Yêu cầu an toàn: Phải đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và điều kiện giao thông cho phương tiện chữa cháy.
Việc quản lý vận hành nhà nhiều tầng cũng được thực hiện theo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
5. Mẫu hợp đồng
Thông tư cũng quy định cụ thể các mẫu hợp đồng liên quan đến mua bán và cho thuê nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, và nhà cũ thuộc tài sản công. Các mẫu hợp đồng được quy định tại các phụ lục của Thông tư và có thể được tải về từ các liên kết cung cấp bên dưới
- Hợp đồng mua bán nhà ở phục vụ tái định cư (Phụ lục III).
- Hợp đồng cho thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư (Phụ lục IV).
- Hợp đồng cho thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công (Phụ lục V).
- Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội (Phụ lục VI, mẫu số 01).
- Hợp đồng cho thuê mua nhà ở xã hội (Phụ lục VI, mẫu số 02).
- Hợp đồng cho thuê nhà ở xã hội (Phụ lục VI, mẫu số 03).
- Hợp đồng mua bán nhà ở cũ thuộc tài sản công (Phụ lục VII).
- Mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
TẢI MẪU GIẤY TỜ VÀ MẪU HỢP ĐỒNG TẠI ĐÂY
Để biết thêm chi tiết, anh chị có thể tham khảo văn bản tại đây: Thông tư 05/2024/TT-BXD.
CẬP NHẬT QUAN TRỌNG: NGHỊ ĐỊNH 100/2024/NĐ-CP VỀ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH). Nghị định này mang đến những cải cách quan trọng nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của thị trường và hỗ trợ người dân. Dưới đây là những điểm chính của nghị định mới:
1. Quy định về đất xây dựng nhà ở xã hội
Theo Điều 17 của Nghị định, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III phải dành ít nhất 20% tổng diện tích đất ở (trừ đất ở hiện hữu và đất tái định cư) để xây dựng NƠXH. Cụ thể:
- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án sẽ quyết định việc chủ đầu tư phải dành 20% diện tích đất ở trong dự án để phát triển NƠXH nếu dự án thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II hoặc loại III.
- Đối với các dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định việc dành quỹ đất cho NƠXH khi cơ quan chủ trì thẩm định ý kiến chấp thuận chủ trương đầu tư để trình Thủ tướng Chính phủ.
- Nếu dự án nằm trên nhiều đơn vị hành chính, bao gồm ít nhất một đô thị loại III, chủ đầu tư vẫn phải dành 20% diện tích đất ở để phát triển NƠXH theo quy định.
Trường hợp quỹ đất NƠXH được bố trí ngoài phạm vi dự án, UBND cấp tỉnh sẽ xem xét và quyết định trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư.
2. Tiêu chuẩn và quy định xây dựng NƠXH
Về tiêu chuẩn và quy định xây dựng NƠXH, Nghị định quy định:
- Nhà chung cư: Phải đảm bảo thiết kế khép kín, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia với diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25m² và tối đa là 70m². Có thể điều chỉnh diện tích tối đa không quá 10% so với 70m², và không quá 10% tổng số căn hộ trong dự án được phép vượt mức này.
- Nhà ở riêng lẻ: Chỉ được đầu tư tại xã thuộc vùng dân tộc thiểu số và miền núi. Mật độ xây dựng không vượt quá 70m²/lô và hệ số sử dụng đất không quá 2,0 lần, với thiết kế tuân thủ quy hoạch nông thôn.
Cá nhân đầu tư xây dựng NƠXH cho thuê phải đảm bảo nhà đạt chất lượng công trình từ cấp IV trở lên, với diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 8m² cho mỗi người
3. Điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ NƠXH
Theo Nghị định, điều kiện để hưởng chính sách hỗ trợ NƠXH được quy định như sau:
- Chưa sở hữu nhà ở: Đối tượng và vợ hoặc chồng của đối tượng (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương nơi có dự án NƠXH tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký.
- Thu nhập:
- Người độc thân có thu nhập hằng tháng không quá 15 triệu đồng.
- Đối với các cặp vợ chồng, tổng thu nhập không vượt quá 30 triệu đồng/tháng.
- Thời gian xác định thu nhập là một năm liền kề tính từ thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư.
Đối tượng quy định tại khoản 5, 6, và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở cần đáp ứng các điều kiện về thu nhập cụ thể. Đối với các đối tượng thuộc khoản 2, 3 và 4 Điều 76, phải thuộc hộ gia đình nghèo hoặc cận nghèo theo chuẩn của Chính phủ.
4. Khuyến khích đầu tư và quy trình rút gọn
Nghị định 100/2024/NĐ-CP khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực NƠXH bằng cách:
- Rút gọn quy trình: Các chủ đầu tư không phải thực hiện các thủ tục liên quan đến xác định giá đất, tiền sử dụng đất, và tiền thuê đất cho phần diện tích NƠXH. Đồng thời, quy trình lựa chọn chủ đầu tư qua đấu thầu cũng đã được làm rõ hơn về tiêu chuẩn đánh giá năng lực và kinh nghiệm.
- Lợi nhuận tối đa: Quy định lợi nhuận tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích NƠXH và tối đa 20% diện tích đất ở cho phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ
5. Nới lỏng điều kiện và quy định
Nghị định đã nới lỏng các quy định về điều kiện mua NƠXH:
Hỗ trợ chính sách: Loại bỏ yêu cầu về hộ khẩu, tạm trú khi đăng ký thuê, mua NƠXH. Nếu diện tích ở bình quân thấp hơn 15m²/người, người dân vẫn được hưởng chính sách về NƠXH.
Các cải cách này nhằm thúc đẩy đầu tư vào nhà ở xã hội, giải quyết tình trạng thiếu hụt quỹ đất và cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân.
Để tìm hiểu chi tiết về các quy định và điều khoản của Nghị định, anh chị có thể tham khảo văn bản tại đây: Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
CẬP NHẬT QUY ĐỊNH MỚI TRONG NGHỊ ĐỊNH 102/2024/NĐ-CP VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI: CÁC ĐIỂM NỔI BẬT VÀ TÁC ĐỘNG
Ngày 30/7/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 102/2024/NĐ-CP, hướng dẫn chi tiết về phân loại đất theo Luật Đất đai 2024. Nghị định này giới thiệu nhiều cải cách quan trọng trong quy trình quản lý và sử dụng đất đai, nhấn mạnh việc tối ưu hóa thủ tục hành chính, cập nhật quy định về giá đất, điều chỉnh mục đích sử dụng đất, và giải quyết tranh chấp đất đai. Dưới đây là các điểm nổi bật của Nghị định này:
1. Cải cách thủ tục hành chính
Đơn giản hóa thủ tục: Nghị định 102 đã thực hiện nhiều cải cách quan trọng trong việc rút gọn thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. Các quy trình trước đây vốn phức tạp và kéo dài giờ đây được đơn giản hóa nhằm giảm thiểu thủ tục giấy tờ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tiếp cận và hoàn tất các yêu cầu pháp lý. Cụ thể, quy trình xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được tinh gọn, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí.
Ứng dụng công nghệ thông tin: Nghị định 102 mạnh mẽ thúc đẩy việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai. Hệ thống phần mềm và công cụ quản lý dữ liệu số đã được triển khai, nâng cao hiệu quả và tính minh bạch trong các quy trình quản lý. Việc sử dụng các hệ thống thông tin địa lý (GIS) và phần mềm quản lý đất đai hiện đại giúp cập nhật, theo dõi và quản lý thông tin đất đai một cách chính xác và nhanh chóng.
2. Cập nhật quy định về giá đất
Phương pháp xác định giá đất: Nghị định 102 đã giới thiệu các phương pháp xác định giá đất mới nhằm bảo đảm việc đánh giá giá trị đất đai chính xác và công bằng hơn. Các phương pháp này bao gồm việc sử dụng dữ liệu thị trường, so sánh giá đất thực tế và các yếu tố kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến giá trị đất. Điều này giúp các cơ quan quản lý có cơ sở vững chắc để định giá đất phù hợp với tình hình thực tế và bảo vệ quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.
Hệ số điều chỉnh: Nghị định 102 quy định cụ thể về cách tính và áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số này dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, mục đích sử dụng đất, điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng, giúp điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế, bảo đảm tính công bằng và hợp lý.
3. Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất
Điều kiện chuyển đổi: Nghị định 102 nêu rõ các điều kiện và thủ tục cần thiết để chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Các điều kiện này bao gồm việc tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo các yêu cầu về môi trường và an toàn, và các điều kiện kinh tế, xã hội liên quan. Các thủ tục chuyển đổi cũng được đơn giản hóa để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp thực hiện quyền của mình một cách hợp pháp và hiệu quả.
4. Giải quyết tranh chấp đất đai
Cơ chế giải quyết: Nghị định 102 đã giới thiệu các cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai một cách nhanh chóng và hiệu quả. Các cơ chế này bao gồm việc thành lập các tổ chức hòa giải, trọng tài đất đai, và quy định về thẩm quyền của các cơ quan giải quyết tranh chấp. Nghị định cũng quy định rõ các thủ tục và quy trình giải quyết tranh chấp, giúp các bên liên quan tiếp cận và sử dụng các biện pháp pháp lý một cách công bằng và minh bạch.
5. Cập nhật phân loại đất
Nghị định 102/2024/NĐ-CP cung cấp hướng dẫn chi tiết về phân loại đất trong nhóm đất nông nghiệp, bao gồm:
- Đất trồng cây hằng năm: Đất trồng cây có chu kỳ sản xuất không quá một năm.
- Đất trồng cây lâu năm: Đất trồng cây sinh trưởng trong nhiều năm.
- Đất lâm nghiệp: Đất dùng để quản lý, bảo vệ và phát triển rừng.
- Đất nuôi trồng thủy sản: Đất dùng cho mục đích nuôi, trồng thủy sản.
- Đất chăn nuôi tập trung: Đất xây dựng trang trại chăn nuôi tập trung.
- Đất làm muối: Đất sử dụng cho sản xuất muối.
- Đất nông nghiệp khác: Bao gồm đất ươm cây giống, đất xây dựng nhà kính, và các công trình gắn liền với khu sản xuất nông nghiệp
7. Hủy bỏ các nghị định trước đó
Từ ngày Nghị định 102/2024/NĐ-CP có hiệu lực, các nghị định sau đây sẽ hết hiệu lực:
– Nghị định 119-CP năm 1994 quy định về việc quản lý, sử dụng hồ sơ địa giới, bản đồ địa giới và mốc địa giới hành chính các cấp;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
– Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
– Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
– Nghị định 42/2024/NĐ-CP về hoạt động lấn biển.
Nghị định 102/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Để biết thêm chi tiết và tra cứu văn bản, vui lòng tham khảo Nghị định 102/2024/NĐ-CP tại đây.
QUY ĐỊNH MỚI VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN QUY MÔ NHỎ THEO NGHỊ ĐỊNH 96/2024/NĐ-CP
Vào ngày 24 tháng 7 năm 2024, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP, hướng dẫn chi tiết việc thực thi một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Nghị định này nhằm làm rõ các quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, đồng thời cập nhật các yêu cầu về công khai thông tin trong giao dịch bất động sản. Dưới đây là những điểm chính cần lưu ý từ Nghị định mới này.
1, Quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ
Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, các cá nhân và tổ chức hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cần phải phân loại theo quy mô để xác định liệu họ có phải tuân thủ các quy định về thành lập doanh nghiệp hay không. Đối với những cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, các yêu cầu cụ thể bao gồm:
- Yêu cầu đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ:
- Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định pháp luật về xây dựng và nhà ở.
- Không thực hiện giao dịch có giá trị trên 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và không thực hiện quá 10 giao dịch trong một năm. Nếu cá nhân thực hiện chỉ một giao dịch trong năm, thì giá trị của giao dịch đó không tính vào tổng giá trị.
- Yêu cầu đối với tổ chức kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ:
- Tương tự như quy định áp dụng đối với cá nhân, tổ chức cũng không phải lập dự án đầu tư theo quy định và không được thực hiện giao dịch có giá trị trên 300 tỷ đồng mỗi hợp đồng với số lượng giao dịch vượt quá 10 lần trong một năm.
Như vậy, một cá nhân hoặc tổ chức có thể thực hiện tổng cộng không quá 3.000 tỷ đồng giá trị giao dịch trong một năm mà không cần thành lập doanh nghiệp nếu đáp ứng các tiêu chí quy định.
2. Yêu cầu công khai thông tin
Nghị định 96/2024/NĐ-CP cũng quy định rõ ràng các yêu cầu về công khai thông tin trong giao dịch bất động sản. Trước khi ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản, các doanh nghiệp phải công khai 18 loại thông tin liên quan đến dự án, bao gồm:
- Thông tin về dự án bất động sản: Quyết định chủ trương đầu tư, quyết định giao đất, cho thuê đất, thông tin quy hoạch chi tiết.
- Thông tin về nhà ở và công trình xây dựng: Thông tin loại bất động sản, thiết kế cơ sở, giấy tờ quyền sử dụng đất, văn bản bảo lãnh, điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
- Thông Tin Về Quyền Sử Dụng Đất: Đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Thông tin phải được công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản cũng như trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Các thông tin này phải được cập nhật trong vòng 5 ngày khi có sự thay đổi.
3. Phân tích tác động và ý nghĩa
Việc quy định rõ ràng các tiêu chí đối với hoạt động kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ được xem là bước tiến quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản. Quy định này nhằm giảm thiểu tình trạng đầu cơ và các hoạt động giao dịch mua bán liên tục, qua đó hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Cần phải hiểu đúng quy định về số lần giao dịch và giá trị giao dịch để áp dụng chính xác. Theo đó, nếu cá nhân hoặc tổ chức chỉ vượt một trong hai tiêu chí (giá trị giao dịch hoặc số lần giao dịch), họ vẫn có thể được xác định là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Đặc biệt, quy định tại Khoản 4, Điều 38 của Nghị định 96 nêu rõ rằng các hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản ký trước ngày 1/8/2024 không bị ảnh hưởng bởi các quy định mới. Điều này giúp đảm bảo tính nhất quán và ổn định trong các giao dịch đã thực hiện.
Để biết thêm chi tiết, anh chị có thể tham khảo văn bản tại đây: Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
NGHỊ ĐỊNH 103/2024/NĐ-CP: QUY ĐỊNH MỚI VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TIỀN THUÊ ĐẤT
Ngày 30/7/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 103/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Nghị định này bổ sung và làm rõ các quy định liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cũng như việc xử lý các khoản bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Bài viết dưới đây của Luật Minh Khuê sẽ phân tích chi tiết những điểm mới của nghị định, từ đó nêu rõ tác động đối với người sử dụng đất và quản lý đất đai.
1. Tổng quan về Nghị Định 103/2024/NĐ-CP
Nghị định 103/2024/NĐ-CP cung cấp quy định chi tiết về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, bao gồm việc tính toán, thu nộp, miễn giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cùng với xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Các quy định cụ thể bao gồm:
a. Tiền sử dụng đất:
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất (theo Điểm a khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024): Áp dụng khi Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân hoặc hộ gia đình với yêu cầu nộp tiền sử dụng đất.
- Chuyển mục đích sử dụng đất: Quy định này áp dụng khi đất ban đầu được giao với mục đích cụ thể nhưng sau đó chuyển sang mục đích phải nộp tiền sử dụng đất.
- Công nhận quyền sử dụng đất: Áp dụng khi Nhà nước điều chỉnh quyết định giao đất, quy hoạch chi tiết hoặc cho phép sử dụng đất với nhiều mục đích khác nhau, dẫn đến phát sinh nghĩa vụ về tiền sử dụng đất.
b. Tiền thuê đất:
- Nhà nước cho thuê đất (theo Điểm b khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024): Áp dụng cho các trường hợp Nhà nước cho thuê đất với mục đích cụ thể như xây dựng công trình kinh doanh.
- Chuyển mục đích sử dụng đất: Quy định này áp dụng khi đất thuê được sử dụng cho mục đích khác, dẫn đến nghĩa vụ về tiền thuê đất.
- Xây dựng công trình ngầm: Áp dụng cho các công trình ngầm phục vụ việc vận hành, khai thác công trình ngầm theo quy định tại Điều 216 Luật Đất đai 2024.
- Công nhận quyền sử dụng đất: Áp dụng khi Nhà nước điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, quyết định cho thuê đất hoặc quy hoạch chi tiết, dẫn đến nghĩa vụ về tiền thuê đất.
c. Tiền nộp bổ sung:
- Đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ (theo Khoản 8 Điều 81 và điểm đ khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024): Khi đất giao hoặc thuê không được đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, các tổ chức, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất tăng thêm.
d. Đối tượng áp dụng:
- Cơ quan nhà nước: Các cơ quan có trách nhiệm quản lý, tính toán, thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo quy định.
- Người sử dụng đất: Các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc có các thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Các đối tượng liên quan khác: Bao gồm các tổ chức và cá nhân có liên quan đến việc tính toán, thu, nộp và quản lý tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
2. Các điểm mới trong nghị định 103/2024/NĐ-CP
a. Miễn tiền sử dụng đất: Nghị định quy định các trường hợp miễn tiền sử dụng đất như sau:
- Chính sách nhà ở: Miễn tiền sử dụng đất đối với thương binh, bệnh binh không còn khả năng lao động, hộ gia đình liệt sỹ không còn lao động chính.
- Người nghèo và dân tộc thiểu số: Sinh sống tại các khu vực đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo.
- Đất ở cho người di dời: Khi Nhà nước thu hồi đất do nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
- Hộ gia đình di chuyển chỗ ở: Khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở và không đủ điều kiện bồi thường.
- Dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang: Miễn tiền sử dụng đất để phục vụ mai táng cho các đối tượng chính sách xã hội.
- Đất chuyển mục đích sử dụng: Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất chuyển mục đích từ đất không phải là đất ở sang đất ở cho hộ gia đình dân tộc thiểu số hoặc hộ nghèo tại các địa bàn khó khăn.
b. Giảm tiền sử dụng đất: Nghị định quy định các mức giảm cụ thể:
- Giảm 50%: Đối với người nghèo, hộ gia đình dân tộc thiểu số tại các khu vực không thuộc các địa bàn đặc biệt khó khăn.
- Giảm 30-50%: Tùy thuộc vào địa bàn đầu tư dự án, đặc biệt đối với dự án hạ tầng nghĩa trang theo Điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai:
- 50% cho dự án tại địa bàn đặc biệt khó khăn.
- 30% cho dự án tại địa bàn khó khăn.
- 20% cho dự án tại địa bàn không thuộc các khu vực trên.
- Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở: Đối với các đối tượng có công với cách mạng hoặc các dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang.
c. Quy trình thực hiện giảm tiền sử dụng đất:
- Tính toán và áp dụng giảm tiền sử dụng đất: Dựa trên hồ sơ do cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cung cấp, việc giảm tiền sử dụng đất sẽ được thực hiện đồng thời với việc tính toán tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 20 Nghị định này.
3. Tác động của nghị định đến người sử dụng đất và quá trình quản lý đất đai
a. Đối với người sử dụng đất:
- Chi phí đầu tư: Nghị định giúp giảm gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản thông qua các quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất.
- Hỗ trợ đối tượng chính sách: Tạo điều kiện thuận lợi cho thương binh, bệnh binh, người nghèo và dân tộc thiểu số.
- Tiếp cận đất đai: Cung cấp môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích phát triển dự án nhà ở xã hội và hạ tầng nghĩa trang.
b. Đối với quản lý đất đai:
- Hiệu quả quản lý: Quy định mới giúp cơ quan nhà nước quản lý và thu tiền sử dụng đất hiệu quả hơn, bảo đảm tính chính xác và minh bạch.
- Công bằng và minh bạch: Đảm bảo công bằng trong phân bổ đất cho các đối tượng chính sách và người dân khó khăn, thúc đẩy phát triển đồng đều giữa các vùng miền.
- Thu hồi đất và xử lý vi phạm: Cải thiện công tác thu hồi đất và xử lý vi phạm, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất hợp pháp.
Để biết thêm chi tiết, anh chị có thể tham khảo văn bản tại đây.
